Baulasten im Überblick

Die Baulast ist ein bedeutendes Kriterium für Bauherren und auch für den Käufer, um über den Kauf eines Grundstücks zu entscheiden. Baulasten schränken den neuen Grundstückseigentümer in der Nutz- und auch in der Bebaubarkeit ihres Grundstücks ein – Entscheident für die Nutzung und Einrichtung des Grundstückes! Sie setzen die öffentlich-rechtlichen Interessen voraus. Die jeweilige Baulast ist im Bauordnungsrecht beschrieben. Hierunter versteht man eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der zuständigen Baubehörde, die das eigene Grundstück betreffende Dinge zu unternehmen, zu unterlassen oder auch zu dulden. Bei den Baubehörden wird hierüber ein entsprechendes Baulastenverzeichnis geführt. Diese kann hieraus auch wieder gelöscht werden, wenn kein öffentliches Interesse an dieser Verpflichtung mehr besteht.

Was sind Baulasten?

Die Baulasten sind nicht im Grundbuch registriert. Ein Bauvorhaben, das mit einer Baulast nicht in Gleichartigkeit steht, darf auch nicht genehmigt werden.
Das Eigentum kann einerseits durch Rechte privater Personen als auch Rechte der Behörden eingeschränkt sein. Die Baulasten sind Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber der zuständigen Baurechtsbehörde. Diese Belastungen können nur solche Regelungen beinhalten, die sich nicht aus anderen öffentlich-rechtlichen Anordnungen wie Bebauungsbestimmungen herleiten lassen.
Bei den vorhandenen Baulasten geht es um solche Handlungen, die ein Eigentümer des Grundstücks zu unterlassen, zu dulden oder auch zwingend durchzuführen hat. Für ihn ergeben sich daraus etwaige Pflichten, die er gegenüber der zuständigen Behörde einhalten muss. Dadurch können auch solche Häuser gebaut werden, die von bestehenden Baurechtsnormen abweichen. Das geringe private Interesse eines Anliegers ist kein zureichender Grund für eine solche Baulastbeschränkung.

Solange die Verpflichtung nur öffentlich-rechtliche ist, kann nur die Bauaufsichtsbehörde die Rechte hieraus herleiten. Die Baulast ersetzt daher aus nicht die zivilrechtliche Sicherung, wie beispielsweise durch Grunddienstbarkeiten. Daher kann der Belastete auch zivilrechtliche Ansprüche geltend machen, wie z. B. einen Ausgleichsanspruch Somit sollte dem Begünstigten der jeweiligen Baulast empfohlen werden, diese durch Grunddienstbarkeit im Grundbuch abzusichern.
Baulasten werden in jedem Bundesland anders geregelt. Einige Länder, wie Bayern führen kein Baulastenverzeichnis.

Welche Arten von Baulasten gibt es?

Bei den Baulasten unterscheidet man verschiedene Arten. Die wichtigsten Baulasten sind folgende:
Eine Vereinigungsbaulast ist die Verpflichtung, zwei unterschiedliche Grundstücke baurechtlich als eine Einheit zu behandeln. Dies ist der Falle, wenn die Errichtung eines identischen Gebäudes auf der gemeinschaftlichen Fläche beider Grundstücke zu ermöglichen geplant ist. Bei dieser Vereinigungsbaulast werden stets wenigstens zwei Grundstücke im Sinne des Baurechts zu einem Baugrundstück zusammengefasst. Im Grundbuch jedoch bleiben diese gemeinsamen Grundstücke getrennt.
Bei einer Abstandflächenbaulast handelt es sich um eine Verpflichtung, gewisse Flächen auf einem Grundstück nicht mit abstandflächenrelevanten Bauwerken zu bebauen und nicht für eigens genutzte Abstandsflächen in Anspruch zu erfassen, um auf diese Weise den Beweis der betreffenden Abstandsflächen eines fremden Bauwerks zu gestatten.
Eine Erschließungsbaulast ist die Verpflichtung, die Nutzung einer definieren Fläche als Zugang oder Zufahrt von speziellenLeitungen zu dulden. Diese Art von Baulasten werden meistens grundbuchrechtlich über definierte Rechte geregelt.

Genaueres zu Baulasten kann man hier erfahren.